「親の家は知っているけれど、ほかにも土地があるかもしれない」。相続が始まってから、離れた場所の畑や山林、昔住んでいた地域の土地を探すのは大変です。2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度は、亡くなった人などの名義で登記されている不動産を、指定した氏名・住所などの条件で検索し、一覧にして証明する仕組みです。
便利な入口ですが、これ一通で不動産を必ずすべて発見できるわけではありません。制度で分かることと、検索から漏れる場合を一緒に押さえておきましょう。
「どこにあるか分からない」を調べるための制度
不動産の登記記録は、土地や建物ごとに作られています。従来は、全国の不動産から特定の人が所有者として登記されているものを一覧で探す仕組みがありませんでした。所有不動産記録証明書では、登記官が請求者の指定した検索条件で調べ、該当する不動産の所在などを一覧にします。該当するものが見つからなければ、その旨が証明されます。
請求できるのは、登記上の所有者本人や、その相続人などです。本人が元気なうちに所有不動産を確認することにも、相続人が亡くなった人の不動産を探すことにも使えます。全国の法務局で、書面またはオンラインによる請求が可能で、書面は郵送でも請求できます。
相続人として請求するときは、所有者との相続関係を示す戸籍などが必要です。過去の氏名や住所を検索条件に入れる場合は、それを示す資料も必要になることがあります。必要書類をそろえる前に、法務省の案内と請求先の法務局で確認しましょう。
「該当なし」は「不動産なし」と同じではない
この制度で検索されるのは、請求書に指定した氏名・住所などの条件に合う、所有権の登記がある不動産です。親が転居したまま登記上の住所を変えていなかったり、婚姻前など別の氏名で登記されていたりすると、現在の氏名・住所だけの検索では出てこないことがあります。
また、所有権の登記がなく、土地・建物の表示に関する登記だけがある不動産や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産も、この検索の対象外です。結果が「該当なし」でも、家族が知る土地や手元の資料と食い違うなら、そこで調査を終えないことが大切です。
例えば、固定資産税の通知に見覚えのない地番がある、親が昔別の市区町村に住んでいた、といった手掛かりがあれば、証明書の検索条件と照らし合わせます。一覧は調査の出発点であり、遺産の範囲や権利関係をそれだけで確定するものではありません。
費用は「検索条件の数」と「通数」で変わる
書面で請求する場合、手数料は検索条件1件につき、証明書1通当たり1,600円です。例えば、住所などを変えて2件の条件を指定し、各1通を請求すると、合計3,200円になります。オンライン請求は交付方法によって金額が異なります。
「現在の住所だけで足りるか」「以前の住所も調べるか」を考えることは、見落としを減らすためにも、費用の見通しを立てるためにも役立ちます。該当する不動産がなかった場合にも、手数料は返還されません。家族で分かっている転居歴や氏名の変更を、請求前に整理しておきたいところです。
一覧を受け取った後も、確認は続く
証明書に載った不動産については、登記記録などで名義や権利関係を確認し、家族が把握していた不動産と突き合わせます。逆に、載っていないはずの土地の資料が手元にあるなら、氏名・住所の違いなど、検索条件から漏れた理由を確かめます。
相続登記は2024年4月から義務化されています。原則として、相続人が相続開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。2024年4月より前の相続で、まだ登記していない不動産も対象になります。所有不動産記録証明書を取ること自体は相続登記の申請ではないため、見つかった不動産の登記手続も別に考えましょう。
まず、親が住んだ住所、氏名の変更、手元の不動産資料を整理する。その上で、証明書を調査の一つとして利用する。この順番なら、一覧を過信せず、見落としにも気づきやすくなります。家族で資料を突き合わせる場面は、会員向けの記事で具体的に整理します。
情報確認日：2026年10月30日