死亡後の住宅ローン団信｜3年時効・必要書類と4市窓口

誰が必要か

住宅ローンの債務者や団信の被保険者が亡くなった場合に、相続人、同居家族、共有者、連帯債務者、ペアローンのもう一方の債務者等が住宅ローンの取扱金融機関へ連絡します。住宅の所有者、ローン債務者、団信加入者が同じとは限らないため、契約単位で確認してください。

期限

保険法95条では、保険給付を請求する権利は行使できる時から3年間行使しないと時効で消滅すると定めています。ただし、団信では通常、金融機関等が保険契約者・保険金受取人となり、遺族が保険会社から自由に現金を受け取る仕組みではありません。「遺族が3年以内に請求すればよい」と考えず、死亡後すぐ借入先へ連絡してください。

死亡原因や治療経過の確認、医師の証明書取得、保険会社の審査に時間がかかる場合があります。住宅ローンの返済日も到来するため、時効とは別に審査中の返済方法を確認する必要があります。

団体信用生命保険とは

団信は、住宅ローン債務者が死亡または契約所定の状態になったとき、生命保険会社が金融機関等へ保険金を支払い、保障対象の住宅ローン債務に充当する仕組みです。住宅金融支援機構は、機構団信の死亡保険金が支払われた場合、機構等の残債務が全額完済となると案内しています。

一般の死亡保険のように、遺族が使途自由の現金を受け取る制度ではありません。保障対象の債務、利息・遅延損害金等の扱いは商品・約款で確認してください。

まず確認する資料

• 金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書
• 返済予定表、ローン残高証明書、返済口座の通帳
• 団信申込書兼告知書、加入承諾通知、保障内容説明書
• 特約料の案内、金利上乗せが分かる書類
• ペアローン・連帯債務・連帯保証の各契約番号
• 担保不動産の登記事項証明書

資料が見つからなくても、故人の氏名・生年月日・住所・死亡日、物件所在地、金融機関名、返済口座等を用意して借入先へ照会します。

連絡先は住宅ローンの取扱金融機関

住宅金融支援機構は、本人が亡くなったとき、家族が融資申込時の取扱金融機関へ連絡し、団信加入の有無を確認するよう案内しています。フラット35・機構融資でも、最初の提出先は通常、現在返済中の取扱金融機関です。

電話では、死亡日、契約者氏名、生年月日、物件所在地、契約番号、連絡者の氏名・続柄を伝えます。保険会社名が分かっても、遺族が先に保険会社へ直接請求せず、金融機関の案内に従ってください。

必要書類

住宅金融支援機構の死亡による債務弁済手続では、団信弁済届（死亡用）と死亡証明書・死亡診断書・死体検案書等を取扱金融機関へ提出する流れを案内しています。契約・死亡時期・死因によって追加書類が必要です。

• 金融機関・保険会社所定の団信弁済届、保険金請求関係書類
• 所定の死亡証明書、死亡診断書または死体検案書
• 死亡が確認できる戸籍・除籍、住民票除票等
• 手続者の本人確認書類と相続関係を示す資料
• 住宅ローンの契約番号・返済予定表等
• 事故・病歴・治療経過等について追加指定された資料

三菱UFJ銀行の相続手続FAQでも、団信加入後2年以内の死亡と2年超の死亡で求める死亡証明書類の扱いが異なる例が示されています。市区町村へ提出する死亡診断書のコピーを先に確保し、実際の借入先が指定する様式・原本要否を確認してください。

審査中の返済を自己判断で止めない

住宅金融支援機構の案内では、保険金支払が決定するまで返済を継続するよう案内しています。民間金融機関の商品では取扱いが異なることがあるため、返済口座への入金、引落し停止、延滞扱い、支払後の返戻・精算を借入先へ確認してください。

故人名義の返済口座が死亡連絡で制限されると、引落しができない場合があります。団信審査中だから自動的に返済不要になるとは考えず、指定された方法で対応します。

支払可否の審査

提出書類を基に生命保険会社が審査し、必要に応じて家族・主治医・医療機関等へ照会することがあります。保障開始前の病気、告知義務、免責期間、故意・重大事由、保障終了後の事故等が問題になる場合があります。加入していた事実だけで必ず支払われるわけではありません。

新機構団信の契約概要には、告知義務違反による解除、詐欺・不法取得目的による取消し・無効、重大事由、期限の利益喪失等の取扱いが掲載されています。実際の契約日・約款で判断してください。

ペアローン・連帯債務は保障範囲を契約別に確認

一般的なペアローンは2本の契約で、故人が被保険者となる契約だけが完済し、もう一方のローンが残ることがあります。一方、ペア連生団信など、どちらか一方の死亡で双方の対象ローンを完済する商品もあります。

機構団信のデュエット（ペア連生団信）は、夫婦のどちらかが死亡または所定の高度障害状態となった場合、残りの住宅ローンを全額弁済すると案内しています。ただし、同じ「ペアローン」「連帯債務」でも保障方式は金融機関・商品で異なります。契約番号ごとの残高、被保険者、保障割合、連生型の有無を確認してください。

団信で完済した後

金融機関から、完済・債務弁済の結果、審査中に支払った返済金の精算、抵当権抹消用書類の交付時期を確認します。法務局は、金融機関等から抹消書類を受け取ったら、紛失・汚損を避け、できるだけ速やかに抵当権抹消登記を申請するよう案内しています。

抵当権はローン完済だけで登記簿から自動的に消えません。また、登記名義人である所有者が亡くなっている場合は、先に相続による所有権移転登記等が必要です。相続登記と抵当権抹消の申請順序を管轄法務局または司法書士へ確認してください。

団信未加入・不払い・一部だけ残る場合

団信未加入、故人が被保険者でない、保障対象外・免責、不払い、またはペアローンのもう一方の債務が残る場合は、住宅ローン債務が全部または一部残ります。返済継続、債務引受け、売却、借換え等は金融機関の承諾・審査が必要です。

遺産分割協議で特定の相続人がローンを負担すると決めても、その合意だけで金融機関に対する債務者が当然に変更されるわけではありません。No.64の借入金手続きと併せ、資産価値・残債・他の債務を調査します。

相続税での住宅ローンの扱い

国税庁の誤りやすい事例は、団信保険金で返済され、相続人が支払う必要のない住宅ローンは、相続税の課税価格から債務として差し引けないと説明しています。審査前に残高だけを見て債務控除へ計上せず、団信の支払結果を確認します。

相続放棄を検討している場合

裁判所は、相続放棄を原則として自己のために相続開始があったことを知った時から3か月以内と案内しています。団信で住宅ローンが消えるかによって相続財産の状況が大きく変わります。審査結果を待って判断資料がそろわない場合は期間伸長の申立ても含め、期限前に専門家へ相談してください。

費用

団信請求自体の手数料は借入先・商品で確認します。死亡証明書、戸籍、住民票、郵送等に実費がかかることがあります。抵当権抹消登記には登録免許税等が必要で、司法書士へ依頼すれば報酬が別途かかります。

自分でできるか

契約が単独債務で団信加入が明確な通常の死亡請求なら、家族が取扱金融機関の案内に沿って進められます。複数契約、連帯債務、告知・免責、不払い、債務超過、相続放棄、相続登記と抵当権抹消の順序が絡む場合は専門家へ相談します。

専門家に相談した方がよいケース

• 団信の加入有無・被保険者・保障割合が分からない
• 保険会社から不払い・解除・追加調査の通知を受けた
• ペアローン、連帯債務、親子リレー返済、共有持分がある
• 団信で完済しない債務があり、返済・売却・債務引受けを検討する
• 住宅ローン以外にも借入・保証債務があり、相続放棄を検討する
• 相続登記と抵当権抹消登記をまとめて進めたい

注意点

• 3年まで待たない：保険法の一般時効と、死亡連絡・返済対応の緊急性は別です。
• 借入先へ連絡：保険会社ではなく、まず住宅ローンの取扱金融機関へ申し出ます。
• 返済を勝手に止めない：支払決定までの引落し・精算方法を確認します。
• 契約ごとに確認：ペアローン・連帯債務では全部の残高が消えるとは限りません。
• 登記は自動で消えない：相続登記と抵当権抹消の順序・必要書類を確認します。
• 税務処理を確認：団信で返済されるローンは相続税の債務控除に含めません。

よくある質問

団信に入っていれば住宅ローンは必ず全額ゼロですか

必ずとは限りません。故人が被保険者か、死亡が支払事由に該当するか、契約が何本あるか、連生型かによります。金融機関から契約番号ごとの審査結果と残高を確認してください。

保険会社へ直接連絡すればよいですか

通常は住宅ローンの取扱金融機関が窓口です。借入先へ死亡を連絡し、指定された請求書類を提出します。

団信審査中も返済は必要ですか

住宅金融支援機構は支払決定まで返済継続を案内しています。民間商品を含め、自己判断で止めず、借入先に返済・延滞・後日の精算方法を確認してください。

死亡診断書はコピーでよいですか

加入後の期間や事案で原本・写し・保険会社所定様式の扱いが異なります。市区町村へ提出する前にコピーを確保し、借入先から正式な案内を受けてください。

団信で完済すれば相続登記は不要ですか

不要にはなりません。所有者が亡くなれば相続登記が必要で、抵当権抹消も別の登記です。金融機関から抹消書類を受け取り、物件所在地を管轄する法務局へ申請します。

関連する相続手続き

• No.1 遺言書の有無を確認する
• No.2 相続人を確定する
• No.61 預貯金口座を解約する
• No.64 銀行等からの借入金を確認する
• No.84 不動産の相続登記を申請する
• No.85 抵当権抹消登記を申請する
• No.99 相続放棄を申し立てる

参考にした公式情報

• 住宅金融支援機構「ご本人が亡くなられたとき」
• 住宅金融支援機構「諸変更・脱退時の手続」
• 住宅金融支援機構「債務弁済の手続」
• 住宅金融支援機構「団体信用生命保険の契約概要」
• 住宅金融支援機構「お問い合わせ番号」
• e-Gov法令検索「保険法」
• 三菱UFJ銀行「相続手続FAQ」
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
• 法務局「住宅ローン等を完済した」
• 千葉地方法務局「不動産登記管轄区域一覧」
• 千葉地方法務局「管内法務局一覧」
• 裁判所「相続の放棄の申述」
• 国税庁「団信で返済される住宅ローンの債務控除」

情報確認日：2026年9月3日

団信の加入者、支払事由、免責、必要書類、審査中の返済、保障対象残高は契約ごとに異なります。必ず取扱金融機関と適用約款の最新案内を確認してください。