相続登記の期限は3年｜2027年3月31日・必要書類・申告登記

誰が必要か

相続または相続人への遺贈により、土地・建物・マンション・共有持分などの所有権を取得した相続人が対象です。法務省は、自己のために相続開始があったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請を求めています。

固定資産税がかからない私道・山林、持分だけを持つ土地、市外の不動産も対象になり得ます。相続放棄が家庭裁判所で受理された人は初めから相続人でなかったものと扱われるため、残る相続人と取得者を確認します。

相続登記が義務化された日と期限

相続登記の申請義務化は2024年4月1日に始まりました。施行日前の相続も未登記なら対象です。施行前から取得を知っていた場合の経過措置期限は2027年3月31日、2024年4月1日以後に取得を知った場合はその日から3年以内です。

期限の起点は死亡日だけで決まりません。「自分について相続が始まったこと」と「特定の不動産を取得したこと」の双方を知った日を資料と経緯から確認します。

遺産分割後にも3年の追加義務

法定相続分による登記や相続人申告登記の後に遺産分割が成立し、それまでの登記内容を超えて不動産を取得した相続人は、遺産分割成立日から3年以内に分割内容どおりの登記を申請します。最初の申告だけで最終的な名義変更まで終わるわけではありません。

正当な理由がなければ10万円以下の過料

法務省は、正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象になると案内しています。正当な理由の一般例は、相続人が極めて多数で戸籍収集等に時間を要する、遺言の有効性や遺産範囲が争われている、本人の重病、DV等で避難中、申請費用を負担できないほど経済的に困窮している場合です。該当するかは個別事情で判断され、単に忙しい、話合いを先送りしたというだけで当然に認められるものではありません。

登記方法は相続の内容で変わる

• 法定相続分：法律上の割合で共同相続する登記
• 遺産分割：相続人全員の協議で決めた取得者へ登記
• 遺言・遺贈：遺言の種類、受遺者、遺言執行者等を確認して登記
• 相続人申告登記：最終的な取得者を決められない間に、基本的な申請義務を履行する申出

法務局の登記手続ハンドブックには遺産分割、法定相続、相続人に対する遺贈などの類型別案内があります。遺言書が自宅等で見つかった場合、公正証書遺言や法務局保管の自筆証書遺言を除き、原則として家庭裁判所の検認が必要です。

必要書類

典型的な遺産分割による相続登記では、次の資料を確認します。相続関係・遺言・数次相続・住所のつながりにより追加書類が必要です。

• 登記申請書と対象不動産の正確な表示
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍等
• 相続人の現在戸籍
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 不動産を取得する相続人の住民票等
• 遺産分割協議書と、協議した相続人の印鑑証明書
• 申請年度の固定資産課税明細書、評価証明書等
• 代理申請する場合の委任状

法務局の必要書類チェックリストと遺産分割協議編では、遺産分割協議書の実印・印鑑証明書、戸籍、住所証明、評価額資料等を確認できます。法定相続情報一覧図の写しを使える場合は、戸籍束の再提出負担を減らせます。

登録免許税

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。課税価格は申請する不動産の評価額合計から1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨てます。計算額が1,000円未満なら原則1,000円です。

法務局は、相続により土地を取得した人が登記前に死亡した場合の中間相続登記と、価額100万円以下の土地の一定の相続登記について、2027年3月31日までの免税措置を案内しています。建物まで一律免税になる制度ではなく、免税を受けるには申請書へ根拠条項を記載します。

相続人申告登記

相続人申告登記は、期限内に遺産分割や相続登記を終えるのが難しいときに、登記名義人が亡くなったことと、自分が相続人であることを申し出る制度です。相続人一人から申し出ることができ、登録免許税はかかりません。Webブラウザ上の「かんたん登記・供託申請」も利用できます。

これは所有権を取得者へ移す相続登記ではありません。売却や抵当権設定のためには最終的な相続登記が必要で、遺産分割後の追加義務を相続人申告登記で履行することもできません。

不動産の漏れを防ぐ

固定資産税課税明細書、名寄帳、権利証、売買契約書、過去の登記事項証明書を照合します。2026年2月2日開始の所有不動産記録証明制度では、被相続人が所有権登記名義人として記録されている全国の不動産一覧を請求できます。

ただし、検索は申請した氏名・住所等の条件に基づき、登記上の表記と合わない不動産やコンピュータ化されていない登記簿は抽出されないことがあります。証明書だけで「ほかに不動産はない」と断定せず、過去の氏名・住所も検索条件へ加え、自治体資料等と併用します。

申請方法

申請先は不動産所在地を管轄する法務局です。窓口への持参、郵送、オンライン申請があります。法務局は、オンライン申請でも紙の戸籍等がある場合は、別途、持参または郵送が必要と案内しています。原本還付を希望する書類は、所定の写し・原本還付手続を確認します。

2025年4月21日以降、自然人が所有権移転等の登記を申請して新たな所有権登記名義人になる場合、氏名の振り仮名・生年月日・メールアドレス等の検索用情報を申請情報として申し出ます。これは2026年4月開始のスマート変更登記に利用されます。

登記後の住所・氏名変更にも注意

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記も原則として変更日から2年以内の申請が義務化されました。検索用情報を申し出て国内の住基ネット連携対象となる場合、本人の了解を得た上で登記官が職権で変更登記するスマート変更登記を利用できます。相続登記後に転居・改姓したときも放置しません。

自分でできるか

相続人・不動産・住所の履歴が少なく、法定相続または遺産分割が単純なら本人申請も可能です。法務局の登記手続案内では、一般的な添付書類、申請書の記載、登録免許税の計算等を限られた時間内で確認できますが、遺産分割内容の妥当性や紛争解決、節税判断を代行する場ではありません。

司法書士に相談した方がよいケース

• 2027年3月31日または個別の3年期限が迫っている
• 数次相続、代襲相続、相続人多数、海外居住者がいる
• 遺言と遺産分割の関係、遺贈の申請人が複雑である
• 被相続人の登記住所から死亡時住所までつながらない
• 不動産が多数、複数管轄、共有、私道持分を含む
• 抵当権、農地、未登記建物、境界問題がある
• 相続人間で争いがある、認知症の相続人や未成年者がいる

注意点

• 旧相続も対象：施行前から取得を知っていた未登記不動産は最短2027年3月31日です。
• 申告登記は暫定対応：取得者への所有権移転や売却準備は完了しません。
• 分割後も3年：遺産分割成立後の最終名義への登記を忘れません。
• 土地免税を建物へ広げない：対象・期限・申請書記載を個別に確認します。
• 一覧証明にも検索限界：名寄帳、権利証、過去住所等と照合します。
• 登記後の住所変更：検索用情報とスマート変更登記も確認します。

よくある質問

3年は死亡日から数えますか

必ずしも死亡日ではありません。自己のために相続開始があったことと、特定の不動産の所有権を取得したことを知った日から数えます。個別の起算日は資料と経緯で確認します。

遺産分割が終わらない場合はどうしますか

期限内に相続人申告登記を検討します。ただし所有権移転ではないため、分割成立後はその日から3年以内に分割内容どおりの登記が必要です。

古い相続も義務化の対象ですか

2024年4月1日より前の相続も未登記なら対象です。施行前から取得を知っていた場合は2027年3月31日、施行後に知った場合は知った日から3年を確認します。

相続人申告登記をすれば売却できますか

できません。相続人申告登記は権利関係を公示する所有権移転登記ではないため、売却や抵当権設定には最終的な相続登記が必要です。

価額100万円以下なら建物も免税ですか

この免税措置は一定の土地が対象で、建物まで一律に免税とはなりません。対象、持分価額、期限、根拠条項を申請前に確認します。

所有不動産記録証明書だけで調査は完了しますか

検索条件や登記簿の状態により抽出されない場合があります。過去の氏名・住所も条件へ加え、固定資産税資料、名寄帳、権利証等と照合します。

関連する相続手続き

• No.2 法定相続人を確認する
• No.3 相続財産を調査する
• No.2 法定相続情報一覧図
• No.4 遺産分割協議書
• 相続不動産を売却する
• No.79 建物表題登記
• No.83 土地分筆・地積更正登記
• No.85 抵当権・根抵当権抹消登記
• No.87 配偶者居住権の登記

参考にした公式情報

• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記手続ハンドブック」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務省「検索用情報の申出について」
• 千葉地方法務局「不動産登記管轄区域一覧」

情報確認日：2026年9月12日

起算日、必要書類、申請人、登録免許税、免税適用は個別事情で変わります。提出前に管轄法務局または司法書士へ最新要件を確認してください。