相続不動産の抵当権・根抵当権抹消｜団信・相続登記との順番

最初に金融機関へ死亡連絡・残債確認をする

ローン契約者が亡くなった場合は、登記より先に借入先へ連絡し、残高、団体信用生命保険の加入、保険金請求、連帯債務・保証、今後の返済を確認します。団信へ加入していても、死亡だけで登記上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。

住宅金融支援機構は、取扱金融機関へ速やかに連絡して団信加入の有無を確認し、加入中なら保険金で債務が全額返済され、未加入なら相続した人が債務を引き継ぐ手続を案内しています。民間ローンは契約内容が異なるため、返済を自己判断で止めず借入先の指示を受けます。

抵当権抹消登記とは

住宅ローン等の債務が弁済され、または金融機関との合意で抵当権が解除されても、登記記録は自動では消えません。通常は不動産所有者を登記権利者、金融機関等の抵当権者を登記義務者として共同申請し、登記記録から抵当権を抹消します。

法務局は、金融機関から抹消書類を受け取ったら、紛失・汚損を避け、できるだけ速やかに申請するよう案内しています。抹消しないままでは、売却、借換え、新規融資等で支障が生じます。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権は原則として特定の債権を担保します。根抵当権は、一定の継続的取引から生じる不特定の債権を極度額の範囲で担保する権利です。民法398条の2以下が元本確定・相続等を定めています。

根抵当権は口座残高・借入残高が一時的にゼロでも、それだけで自動的に消滅しません。取引を終了するのか、相続後も事業融資等を継続するのかを抵当権者へ伝え、解除・抹消書類の交付、必要に応じ元本確定・債務者変更等の手続を確認します。

相続登記との順番は「債務消滅日」と「死亡日」で変わる

• 死亡後に団信弁済・完済・解除：抵当権が消滅した時点の所有者を登記上明らかにするため、原則として相続登記を先に行い、その後に抹消登記を申請します。
• 死亡前に完済・解除済み：故人が生前に取得した抹消登記請求権を相続人が承継し、相続関係を証明して、相続登記前に抹消を申請できる場合があります。

法務局の（根）抵当権抹消案内も、弁済・解除が所有者死亡の前か後かで手続を分けています。死亡前に消滅していた場合でも、相続登記そのものの申請義務は別に残ります。消滅原因・日付が記載された金融機関書類と戸籍を司法書士・管轄法務局へ示して順序を確認します。

相続登記の期限も同時に管理する

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。施行前から取得を知っていた未登記不動産は最短2027年3月31日が期限です。抵当権抹消書類を待っていることだけで、この期限が自動延長されるわけではありません。

必要書類

法務局は、一般的な抵当権抹消登記の添付情報として次を案内しています。書類名は金融機関により異なります。

• 抵当権・根抵当権抹消登記申請書
• 解除証書、弁済証書等の登記原因証明情報
• 金融機関等から所有者への委任状
• 抵当権設定時の登記識別情報または登記済証
• 金融機関等の会社法人等番号、代表者事項等
• 相続登記前に相続人から申請する場合の戸籍・住所関係書類
• 司法書士へ依頼する場合の所有者側の委任状

受け取った書類一式は、封筒や案内文を含めて保管します。登記原因の日付、金融機関の商号・本店・代表者、登記識別情報、委任事項、不動産の表示を登記事項証明書と照合してください。

所有者の住所・氏名が登記と違う場合

法務局は、現在の所有者の住所・氏名と登記記録が一致しない場合、抵当権抹消の前に住所・氏名変更登記等が必要と案内しています。2026年4月1日から住所等変更登記も原則2年以内の申請が義務化されました。住民票・戸籍附票等で変更経緯を確認します。

金融機関の合併・商号変更・代表者交代

書類受領後に金融機関の代表者が交代したり、合併・商号変更があったりすると、申請書の記載、会社法人等番号、代理権限、抵当権移転登記の要否が変わる場合があります。法務局は、抵当権消滅が金融機関の合併前か後かでも処理が異なると案内しています。

古い社名を新社名へ自己判断で書き換えず、承継先へ連絡して現在使える書類・代表者情報を確認します。

書類を紛失した場合

解除証書・弁済証書・委任状は金融機関へ再交付を相談します。登記識別情報・登記済証は同じものを再発行できないため、金融機関側の本人確認情報や事前通知等、別の手続が必要になることがあります。法務局のチェックリストも、登記識別情報等を提出できない場合は金融機関側の実印を押した委任状と印鑑証明書等が必要になる旨を案内しています。

登録免許税と費用

抵当権・根抵当権の抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら通常2,000円です。敷地権付き区分建物では、建物に加えて敷地権の対象となる土地の個数も数えます。

法務局の登録免許税案内では、同じ申請書で20個以上の不動産について抹消する場合の税額を20,000円としています。これとは別に、登記事項証明書、郵送、戸籍、住所変更・相続登記の登録免許税、司法書士報酬等がかかります。

申請方法

担保不動産所在地を管轄する法務局へ、窓口、郵送またはオンラインで申請します。オンライン申請でも、解除証書・委任状・登記済証等が紙で作成されていれば、別途、法務局へ持参・送付する必要があり、完全オンラインにならない場合があります。

完了後は登記事項証明書を取得し、対象となる全ての土地・建物・敷地権から該当する抵当権が消えているか確認します。共同担保目録に複数の不動産がある場合、一部だけ抹消漏れがないか注意します。

古い抵当権・抵当権者が不明な場合

明治・大正・昭和期などの古い抵当権で、抵当権者や承継人の所在が分からない場合でも、直ちに抹消できるわけではありません。原則は共同申請ですが、不動産登記法70条等には、除権決定、判決、弁済期からの期間経過と供託、解散法人に関する一定の単独抹消などの特例があります。

法務省の供託Q&Aと供託書記載例も休眠担保権抹消のための供託を案内しています。所在調査、弁済期、元利金・損害金、供託額、法人の解散・清算人等の要件があるため、司法書士・法務局へ相談します。

自分でできるか

所有者が存命で住所変更がなく、金融機関から標準的な抹消書類一式を受け取り、不動産が少ない場合は本人申請も可能です。法務局の様式と事前チェックリストを使い、不備があれば自分で補正します。

司法書士に相談した方がよいケース

• 所有者の死亡と完済・団信弁済の前後関係が複雑
• 相続登記、住所・氏名変更登記も必要
• 根抵当権で取引継続・元本確定・債務者変更が関係する
• 金融機関が合併・解散・商号変更している
• 登記識別情報・登記済証等を紛失した
• 共同担保の不動産が多数、複数管轄にある
• 古い個人・法人名義の休眠担保権が残っている
• 売却・借換え・新規融資の決済日が決まっている

注意点

• 団信加入だけで抹消しない：保険金による債務弁済と金融機関の抹消書類を確認します。
• 相続登記との順番：債務消滅日が死亡前か後かで変わります。
• 根抵当権は残高ゼロだけで消えない：取引終了・解除を抵当権者へ確認します。
• 書類を早く確認する：紛失、代表者交代、合併等で追加対応が増えます。
• 全不動産を確認する：土地、建物、敷地権、共同担保の抹消漏れを防ぎます。
• 相続登記の3年期限は別：抹消待ちを理由に放置しません。

よくある質問

ローン契約者が亡くなれば抵当権は自動で消えますか

消えません。団信の保険金で債務が弁済される場合も、借入先での請求・審査・債務弁済後に抹消書類を受け取り、法務局へ抹消登記を申請します。

抵当権抹消登記に期限はありますか

通常の完済後の抹消登記自体に一律の申請期限はありませんが、法務局は書類受領後できるだけ速やかな申請を勧めています。相続登記や住所等変更登記には別の期限があります。

故人名義のまま抵当権だけ抹消できますか

抵当権が故人の死亡前に消滅していた場合は、相続人から申請できることがあります。死亡後に消滅した場合は原則として相続登記を先に行います。金融機関書類の原因日付で判断します。

根抵当権は借入残高がゼロなら抹消できますか

残高ゼロだけでは足りません。継続的取引を担保する性質があるため、取引終了、解除、元本確定等を抵当権者へ確認し、抹消書類を取得します。

抹消書類をなくしたら登記できませんか

解除証書・委任状等は金融機関へ再交付を相談できますが、登記識別情報・登記済証は再発行されません。別の本人確認手続等が必要になるため、金融機関と司法書士へ相談します。

土地と建物の登録免許税はいくらですか

原則として不動産1個につき1,000円なので、土地1筆と建物1棟なら通常2,000円です。マンションの敷地権や共同担保の個数も登記記録で確認します。

関連する相続手続き

• No.2 法定相続人を確認する
• No.3 相続財産・債務を調査する
• No.63 住宅ローン・団体信用生命保険を確認する
• No.78 火災保険・地震保険を変更する
• No.84 相続登記
• No.86 買戻特約抹消登記
• No.89 個人事業を承継する

参考にした公式情報

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」
• 法務局「不動産登記の申請書様式」
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
• 法務局「抵当権抹消登記のオンライン申請」
• 住宅金融支援機構「ご本人が亡くなられたとき」
• 法務省「供託Q&A・休眠担保権抹消」
• 千葉地方法務局「不動産登記管轄区域一覧」

情報確認日：2026年9月12日

債務消滅日、相続登記との順序、根抵当権の取引継続、金融機関の承継、休眠担保権の要件は個別事情で変わります。借入先、管轄法務局または司法書士へ最新要件を確認してください。